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重生之朕要打下一个大大的江山
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    “东风国际地产,现在在S市拿下了两块地,是不是?”

    “三块地。”

    “好吧,厉害,运气真好。”梁鑫笑道,“未来十年,我估计这三块地,平均应该有可能升值十倍。那么假设我这个判断或者说猜测是正确的,各位现在心里的打算是什么呢?让我来猜猜你们的想法,好不好?”

    梁鑫看看滕增岁,又看了看其他几个人,“你们现在心里在想,要么抓紧盖楼,抓紧开发,然后建好的房子,只租不卖,等到十年之后再脱手。要么更恶劣一点,地拿下来后,连开发都不用开发,就踏马等着,同样是等到十年后,再把它卖掉,对不对?”

    滕增岁他们,互相之间看了看。

    陈荣幸开口道:“如果未来是可以预知的,正常人应该都只有这两个选择吧?我们有什么理由,要放弃确定可以到手的最高利润呢?你难道还有其他的……第三个更好的选项吗?”

    “当然。”

    梁鑫对陈荣幸一笑,说道,“陈总,这就是我们在这件事情上,最明显的认知差异了。”

    陈荣幸饶有兴趣道:“那你说说看,你想怎么弄?”

    “很简单。”梁鑫道,“我会以最快的速度,首先将这三块地全部开发好,然后根据位置和接下来十年的客流量,选择卖掉其中一处或两处产业,但永远保留一部分,作为集团永久的核心资产部分,绝不售卖。”

    “吃房租吃到死?”滕增岁问道。

    “为什么不呢?”梁鑫反问道,“滕总,还有各位老总,东风投资集团过去将近十年,做的生意确实很成功,凭运气积累了大量的流动资金。就冲你们这几天买买买的那股子爽快劲儿,账上的现金数量,我保守估计,也应该已经惊人到令人发指的地步。那么我请问各位,除了现金之外,集团手里头,现在还有多少可以稳定生钱的资产?不管丰年还是灾年,不管全球或者国内经济形势好或者坏,都能旱涝保收、或者至少稳定保本的资产?”

    成刚笑道:“三金科技。”

    “不对,三金科技一点都不保本,而且接下来烧钱需求极大。”梁鑫正色道,“东风国际地产也一样,现在只有投资活动,但并没有多少回血的渠道。集团在W市的楼盘,现在每个月还能收回多少租金?没多少了吧?一个亿有吗?”

    梁鑫盯着滕增岁看。滕增岁微微想了下,摇头道:“没有,基本这一轮,都卖得差不多了。每个月还能收回的房租,最多两千万。”

    梁鑫道:“还不如同学网一天的流水。”

    老莫呵呵呵笑道:“所以我们很看重你啊。”

    “唉……”梁鑫叹了口气,“莫老,您怎么还能笑得出来的?”

    老莫道:“我后年退休啊。”

    滕增岁:“……”

    梁鑫:“……”

    罗立林扭头看老莫一眼,脸上微笑,眼里却满是无语。

    梁鑫被老头子一噎,也不说废话了,直言道:“各位老总,我想说的思路,其实很简单。就是我如果做房地产啊,我一定要给自己设定一个最终的逻辑闭环。要知道站在我这一代人的角度上,最后一步到底要踏在哪个位置上。

    如果按我们现在的模式,无非就是抓紧搞地,抓紧盖楼,再等什么时候地价或者房价涨得差不多了,就抓紧卖出去。低买高卖,从Z省买到S市,再从S市买到B市,最终买向全国,甚至买向全球。我以最乐观的预期去算这笔钱,我们在未来十年里头,甚至二十年里头,平均每年的收益率能高达百分之一百,就是咱们所过之处,所有地方的房价都能从五千涨到一万,那么我们二十年时间,一共能走遍多少地方呢?

    按平均一年落实一个省份的项目,二十年连全国都走不完,然后呢?手里的现金,无非也就是变成现在的二十倍。大概多少钱?两千亿没有没?”

    滕增岁道:“差不多。”

    “好。”

    梁鑫道,“然后呢?到时候所有的物业单位,全都顺利脱手,二十年奋斗,换回两千亿的现金,当然很了不起。可收回的这笔资金,我们然后干嘛去?肯定不能存在银行放贷吧?”

    “为什么不能?”罗立林打断道,“我们自己就有控股的银行,二十年后……或者更快一点,十五年后有了这么一笔资金,直接把W市地方银行向全世界做扩张,不是很好吗?

    我们在海外有大量的同乡会、W市商会、W市各行业协会,哪一个不缺钱的?甚至放给老外都可以,阿姆利克政府都踏马经常缺钱!阿国政府这么优质的客户,你还怕他赖账?”

    梁鑫顿时表情错愕地看了看罗立林。

    有那么一瞬间,他被这群放贷思维根深蒂固的老乡,搞得相当有点震撼。

    狗日的,我还以为你们是土鳖……

    原来一个个,都这么胸怀广阔,放眼世界的吗?

    阿姆利克政府的租子,你们都敢收?!

    “罗总,不要激动,听小梁说完。”滕增岁露出呵呵呵的笑容。

    梁鑫也立马回过神来,笑道:“未必没有可能,放贷收利息,永远存在风险,谁能百分百地拍着胸膛说,阿姆利克政府就不会赖账的?咱们先不说这个……”

    见罗立林像是要反驳,梁鑫赶忙打住,“我只说到时候,咱们房地产做得一帆风顺,开发的楼盘也全都顺利出手了,钱也拿到了,但是我们回过头来看,我们最终还能剩下什么?是不是除了钱,除了现金,什么都不剩了?

    而且我还是那句话,我们拿到手的钱,输送给旗下的控股商业银行拿去放贷也好,或者做其他投资也好,一旦投资结果不理想,这笔钱只会减少,不会增加。加上通胀的因素,这笔钱如果找不到最合适的地方去投放,它的缩水速度,将远远超出我们现在的想象。

    所以我的思路很简单,我们这二十年做下来,我们要累积的东西,不光是资金和资本,更重要的东西,是资产!而且资产的积累,甚至比资金的积累更加重要!我们必要有那样一种资产,不需要我们再继续投入很多的资金和精力,就能每年稳定地产出收益。这部分资产,也应当成为我们所需资金的主要来源,它能保证我们,即便在后续投资失败的前提下,来年依然有翻身的底气和能力,最坏的情况,集团也能够靠这部分资产,一直存在下去。

    它的收益率,可能远不如现在的模式,但只要规模上来,收益的绝对值,也并不会比我们期望的相差太多。最关键是,我们相当程度上,摆脱了投资的风险。”

    “你这说的这个,不就是过去……地主收租吗?”

    老莫不愧是老人家,心思很容易就想到旧社会去。

    梁鑫一笑,说道:“对啊,完全正确,就是收租。过去几十年,我们搞了土改,想收租收不到了,但现在呢,房地产市场开放了,新的这一轮即将到来的房地产热潮,比的就是大家谁圈地更快,谁先圈到最优质的地,将来靠这些地来收租。”

    陈荣幸道:“地是国家的。”

    梁鑫笑道:“但地上面的房子,是我们的。”

    陈荣幸眨了眨眼。

    滕增岁问道:“收租……太低级了吧?”

    “低级吗?”梁鑫道,“人类历史几千年,您能想到比圈地收租更稳定的资产配置形式吗?乡岗首富李老头,就在乡岗那芝麻绿豆点大的地方上,靠着两千万人口的市场,收租收了一辈子,现在收成亚洲首富了,低级吗?阿公,我认为资产没有低级和高级的区别,资产的好坏和优劣,只在于它对不可控因素的抵抗力有多强。

    过去的土地,不论风吹雨打战乱,只要土地的归属明确,就是被火烧过,每年只要有人来租,地主就能活下去。现在轮到房地产了,只要大楼不倒塌,社会制度不发生明显的变化,大楼的房租,也一样不怕风吹雨打,我们每年坐在家里,唱着歌儿、抖着腿,就能把钱挣了。

    这叫什么?这叫稳定的剥削效率。搞资本运作,底层逻辑,推不到持续剥削社会剩余价值,那也叫搞资本?如果每次都是自己承担风险,拼着人力、物力,努力搞开发、搞建设,最后就算做成了,还不见得能挣大钱,这也叫搞资本?这踏马叫建设社会主义啊!”

    滕增岁反问道:“不好吗?”

    “当然不好!”梁鑫盯着老滕,眼珠子直勾勾道,“阿公,我从小到大,课本里都很明确地教给我一个概念,我们的国家,目前所处的阶段,是社会主义初级阶段。”

    滕增岁陡然间,心头一凛。

    梁鑫继续道:“阿公,什么年龄的人,就干什么年龄的事情。国家也是一样的,处于什么阶段,就做什么阶段的工作。更大的目标,一定要放在短期目标已经完成的前提下再去做。要先学会爬,再学着去走。不能好高骛远,要尊重社会发展的客观规律,要明白一口气是吃不成胖子的,要稳扎稳打,牢固基础,步步为营。”

    老莫沉声道:“扯远了啊。”

    梁鑫道:“反正就是那么个意思。我们既然已经做了这个事情,就要尊重大自然,剥削是一定要剥削的,还要稳定剥削、长期剥削,光明磊落、大张旗鼓地剥削。要不然要我们这些人干嘛?至于剥削来的部分,我们上交之后该怎么分配,那就不是我们的工作范畴。”

    “你可闭嘴吧……”罗立林哭笑不得,赶忙把话题往回扯,“伱就跟我们讲,具体这个事情,你想怎么去办就好了。”

    “简单。”梁鑫道,“思路是很简单的,现在全国大概有三百个地级市,但我们的摊子,不需要铺得那么大,我认为只需要覆盖两百到两百五十个城市,就足够了。因为像S市、B市或者H市这样的国际级大城市,他们是有足够的人口和市场需求,做到一个顶俩甚至顶仨的。但为了保守起见,我建议每个城市最多只投建两个之内的,商业中心或者说商业广场……”

    “什么意思?”滕增岁问道。

    梁鑫解释道:“阿公,我问你,一座城市的CBD也就是商业中心区域,他们一幢大楼,每年的房租能有多少?”

    滕增岁道:“那得看怎么算了,市场有淡旺季,写字楼的房租也是有起伏的。”

    “按大概的平均价算吧。”梁鑫道,“S市最好的地段,每平方写字楼每月五十块,合理吗?”

    “应该不止。”滕增岁道,“一两百都租得出去。”

    “便宜点按一百来算。”梁鑫飞速道,“一个平方每个月一百块,十万个平方,每个月就是一千万,一年下来就是一个亿。这还不算,剩下还有涨价的空间。而如果我们能在一个地块上,修起两幢这种规模的写字楼,哪怕出租率只有一半,一年下来,稳稳就是税前一个多亿的收益。那么这么多写字楼白领聚到一起,他们是不是不可能一直只工作的?

    他们还需要消费,对不对?

    那就再在这两幢写字楼边上,建设大型的商场、涵盖各种方面的综合娱乐设施,比方大型的电影城、自营酒店、较高端或者年轻人的室内体育场馆,诸如此类。

    这么这些东西,整体地打包在一起,形成一个集办公、差旅、餐饮、购物和休闲娱乐功能为一体的商业广场中心,我们给它起个名字,就叫东风广场。一个广场每年的营收,会因为我们旁边有一个固定集中、规模庞大的中产阶层市场,而异常稳定。

    这部分配套设施所产生的利润,只要能抵充我们的房租收益上的那部分税款,整个广场的净利润,在最坏的情况下,也能稳定超过每年一个亿。

    假设我们在全国拥有三百个这样的广场,规模较大的大城市两个,人口规模不够大的城市一个,三百个广场,每年就是保底三百亿的净利润!风雨无阻!

    那么如果赶上好日子呢?赶上经济势头好的时候呢?利润直接翻一番、翻两番,年净利润突破一千亿,也完全不是没有可能。那这不比我们到处搞地、到处卖,要强到不知哪里去?”

    梁鑫说得很嗨。

    满屋子的人,更是忍不住地面面相觑,被这大饼画得有点撑。

    “还有,这个品牌做大之后,我们还可以授权给其他人使用。有些城市,我们不去开发的,但他们又希望我们去开发,那怎么搞?很简单,让他们自己出钱,我们为他们提供装修指导、经营指导,甚至可以自己派人过去,输送专业经营人才。我们只收取少量的利润分成,百分之十到百分之十五,很合理吧?”

    “还是收租?”老莫道。

    “更确切讲,可以理解为收税。”梁鑫道,“各位老总,这个世界上,最稳妥的赚钱方法,逻辑上一定是最老土最没有技术含量,但也最难办到的。其中最有代表性的几个土方法,一个叫收租,一个叫收税,另外还有铸币,这三件事,只要统治阶级不同意,谁都没办法插手进去。但现在呢,这个社会正在允许我们,以不那么直白的方式,参与到这些活动中去。

    我们接下来需要做的,无非就是尽快地形成自己的这一套操作逻辑:先拿地,没错的,拿下来的地,抓紧弄出我们的未来核心资产,顺手赚到的利润,一部分要能覆盖我们的建设成本,另一部分马上拿去圈更多的地。而我们的核心资产,在这个阶段还可以拿来作为抵押,向金融机构套取更多的流动资金,杠杆、杠杆、再杠杆,只要杠不死,就往死里杠。

    比的就是速度!比的就是谁能更用快的效率,完成自己的布局!

    为什么?因为现在有和我类似想法的人,全中国最起码有十万个以上,不过好在有这个想法还能付诸实践的机构,最多不超过五十个。但他们当中,有四十个会在看到希望之前死掉。因为他们只有有想法,但具体操作未必对,对了也未必能永远不犯错。

    可剩下的十来个,会成为我们发展道路上的强劲对手。

    我们必须警惕!

    不过目前来看,我们的情况还是好的。不仅因为现在我已经把这轮圈地游戏的作弊秘籍告诉各位了,还因为我们集团自身,先天条件也十分优越。

    因为第一,我们的自有资金状况,可能是所有这些机构中,最顶尖的几家之一,东风投资现在自己手里,有从全市老百姓嘴里抠出来的大量血汗钱——我们将来会回报他们的;第二,我们有自己控股的银行,还能继续从W市的老百姓和企业嘴里抠——这个我们将来也会回报他们的;第三,我们是投资机构,我们本身就具有强大的融资能力,实在没钱的情况下,随时可以拉人进来一起发财,以后再找机会翻脸把他踢出去。

    最后,我们目前投资的少量项目,将来会有自我造血的能力,也能为集团提供源源不断的子弹,比方说三金科技,我尽可能五年之后,让三金科技吐得比吃得多……”

    “哦?”滕增岁不由得一笑,“你还有这样的心思?”

    梁鑫道:“阿公,我怎么说也是集团董事啊!东风国际投资,我现在也有百分之二的股份,我是恨不能对集团掏心掏肺掏肚肠啊!”

    滕增岁笑了笑,又看看其他人。

    房间里一阵安静,老莫谈了句,“按这个思路,我们在海外的投入,就没用了啊。”

    “不会啊。”梁鑫直言道,“海外的可以继续投嘛,但是我的想法是,国内要打正规战,集中力量办大事,主要资金不要外流。海外完全可以得打游击。我们可以直接给外面的自己人投钱,刚才莫老说的放贷给各个W商会,我觉得这个思路就很好。

    我们只负责给钱收利息,钱是给到具体的人或者机构手里,只扶持有前途的年轻人,但经营风险由他们主要承担。

    做得小也没关系,只要能四处开花,保证有相对稳定的进出渠道,我们将来如果涉足制造、物流这些领域,外面的市场很容易就能建立起来。不过像东风广场这样的重资产建设,就完全没有必要了。里面做大做实,外面做点做活。

    里面既收租也收税,外面但求收支平衡。等到哪天,咱们国家的军舰能开到那边去了,炮弹射程之内就是我W市海外商人安居乐业之处,那到时候咱们再跟在国家屁股后头,搞点离岸建设,去剥削剥削亚非拉美广大底层老百姓,问题应该不大。不过这应该是二十、三十年后的事情了,到时候估计我都已经退休了,得我儿子那一辈去弄……”

    梁鑫越说越尼玛天马行空。

    滕增岁听得感觉魔幻,终于忍不住打住,说道:“好了,好了,说得太远了。”

    “是啊,太远了……”

    梁鑫也感慨着停下来,端起水杯,喝了一口。

    滕增岁问其他几个人道:“你们觉得,小梁刚才说的那些,对你们有启发吗?荣幸?”

    “嗯……很有建设性。”陈荣幸点点头,“虽然有点乱,不过听得出来,小梁确实是有一套自己的想法的,能写出来就更好。”

    “这几天没空。”梁鑫道,“过段时间再说吧。”

    滕增岁又问老莫,“你觉得呢?”

    老莫道:“年轻人的思路,很有闯劲,目标也明确,我觉得非常有参考意义。”

    “我也觉得不错,收租、收税……哈哈!”罗立林笑道,“小梁说这叫什么?资本运营的底层逻辑是吧?我倒是头一回听这个说法,很恰当啊,我回去后,得跟我们那边也汇报汇报。”

    滕增岁立马道:“别来抢生意啊,本来就乱得很来,弄好了,你们的收益也不少。”

    “我做不了主。”罗立林笑道,“我就是个传话的,谁让你们今天让我听到了?”

    滕增岁无语地摇摇头,“高端制造业,跑去搞房地产开发,那是走邪路。”

    罗立林又哈哈一笑。

    成刚却插了句:“我们郭总应该有兴趣,沈瑞龙也肯定有兴趣,钱杭资本接下来,会尽快行动的。滕总,市场这么大,咱们两家合力,圈地的效率应该更高。我先代表钱杭资本向东风国际地产询个价,五个亿,拿百分之十行不行?”

    “太少了。”滕增岁道,“我的底线,要进来,可以拿钱杭资本的股份来换。”

    成刚叹了口气,“滕总,这样容易两败俱伤啊。”

    滕增岁想了想,突然问梁鑫:“你说这么多干嘛?”

    梁鑫:“???”

    “行了,今晚就到这里吧。”滕增岁抬手看看时间,不知不觉的,都已经过了12点了,站起身对梁鑫道,“小梁,月底集团理事会例会,你过来开个会。”

    梁鑫问道:“还要作报告?”

    “那倒不用。”滕增岁道,“你说的这些,我还得再找人咨询咨询、论证论证,总不能听你这一通乱说,我就把几十个亿全都砸进去吧?试点起码就得做个两年。”

    梁鑫转头看看成刚,说道:“那等您试完,估计黄花菜都凉了。”

    成刚不由一笑。

    滕增岁没精力跟梁鑫抬杠了,说道:“月底集团理事会例会,我会提名增选你,进入集团理事会担任理事,东风国际投资的这个试点,由你来负责。第一站……W市本地先做做看。”

    梁鑫顿时满脸无语,“这就是你们说的,给我的好处?”

    “嘿嘿嘿,年轻人,你当这个职务好弄吗?你现在大学都还没毕业……”

    老莫站起来,对梁鑫笑道,“集团改制之前,这是副处!”

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